Одной из главных и часто обсуждаемых тематик на рынке недвижимости является новость, связанная с изменениями в долевом строительстве. Так ли это страшно на самом деле, и каких последствий ожидать, постараемся разобраться, выяснив наиболее важные и основные моменты.
Если внимательно рассмотреть и вникнуть в смысл и значение сути долевого строительства, то здесь можно выделить следующие моменты. Другими словами, долевое строительство — инвестирование возведения многоэтажного дома, это когда застройщик начинает продавать квартиры еще на этапе котлована: покупателю жилье обходится значительно дешевле, а застройщик получает деньги на строительство. Схема красивая, но рискованная: успеет ли застройщик сдать дом в срок, да и сдаст ли вообще - неизвестно. Изменения в законодательстве предоставят покупателю определенные государственные гарантии.
Несмотря на огромное количество обманутых дольщиков, новость об упразднении с 2019 года ДДУ всколыхнула общественность. Покупка квартиры по сниженной стоимости, пусть даже с риском потери собственных средств, для многих была чуть ли ни единственным шансом обзавестись собственным жильем. Изменения, предложенные Главой государства в виде постепенного перехода к новой форме отношений между застройщиком и будущим собственником, вызвали массу вопросов. На самом деле все очень просто. Взамен рискованной для покупателей схемы долевки было предложено проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов. То есть девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит. Понятие "обманутые дольщики" будет ликвидировано как класс. Однако, здесь нужно понимать, что гарантированное (без рисков) приобретение жилья выйдет не бесплатным для будущего покупателя.
Ключевые особенности проектного финансирования.
- Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения — инвестора либо использует свои собственные средства.
- Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
- Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
- Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
- Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.
Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юр.лица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили. Например, чтобы получить разрешение на строительство, у девелопера должно быть на счете не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки. Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет.
Переходный период.
Переходный период продлится с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года. В течение этого времени девелоперы имеют законное право выбирать на какие средства возводить объекты.
С 1 июля 2019 года единственно возможной схемой участия в долевом строительстве будет проектное финансирование. Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу-счета в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет получить средства. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.
"Эскроу-счет (от английского escrow - депонирование): служит для временного хранения денег, которые должны быть выплачены после выполнения обязательств по сделке."
Возможные последствия.
Последствия отмены долевого строительства коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры. Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:- Будут убраны риски недостроев и долгостроев (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
- Денежные средства дольщиков будут защищены. Обязательное банковское сопровождение любой сделки исключает риски потерять средства, не получив жилья. Однако, потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 10 млн. руб.
- Дома будут строиться быстрее. Растягивать строительство на кредитные средства девелоперам будет крайне невыгодно. Оплачивать банковские проценты в течение нескольких лет не очень радужная перспектива. Чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее застройщик получит деньги покупателя и сможет погасить кредит.
- Цены на квартиры «взлетят» вверх. Такое мнение высказывают сами девелоперы, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров.
- Количество застройщиков сократится. Требования, введенные новым законом, выведут с рынка не только недобросовестных девелоперов, но и просто некрупные компании. Одним из условий к застройщикам для участия в проектном финансировании является введение в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров. Для регионов и мелких компаний это слишком большой и, подчас, невыполнимый объем.
- Не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения и приумножения. Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму. С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.
Из всего можно сделать вывод, что ужесточение позиции властей направлено на защиту граждан от недобросовестных застройщиков. Однако, эта мера может привести к росту цен на недвижимость и олигополизации строительного рынка.